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27 de Fevereiro de 2020

Venda de imóvel: casos em que é necessária a autorização de outra pessoa

Larissa Matte, Advogado
Publicado por Larissa Matte
há 3 meses


A negociação de imóveis é muito mais complexa do que as pessoas imaginam. Anular uma venda por não serem tomados os cuidados necessários é mais fácil do que parece. Nesses casos, é o comprador que sempre sairá prejudicado.

No Brasil, a boa-fé nos contratos sempre será presumida. Além disso, a legislação também presume que o comprador foi cauteloso e tomou todos os cuidados necessários para a realização do negócio.

Nesse sentido, dentre as várias outras cautelas que devem ser adotadas pelo comprador, vamos esclarecer os casos que demandam muito mais do que somente a vontade das partes na negociação. São os casos em que é necessário o consentimento de outras pessoas para que a venda seja válida.

Cumpre esclarecer que, na ausência desse cuidado, a venda poderá ser futuramente anulada e o prejuízo será arcado pelo comprador.

Em tese, podem ser apontados três casos:

Primeiro caso – quando o vendedor é casado (a) ou vive em uma união estável.

O Código Civil determina que o cônjuge assine a escritura pública de compra e venda, como se também fosse proprietário.

Hoje em dia existem situações que dispensam a autorização do cônjuge para a venda de imóveis. Todavia, por cautela e segurança ao comprador, a autorização expressa do esposo (a) ou companheiro (a) deverá estar presente, independente da situação.

Essa anuência se chama outorga uxória ou outorga marital e é expressamente exigida, conforme determina o art. 1.647 do Código Civil.

Segundo caso – quando o vendedor é menor de idade.

A venda de imóveis que pertençam a menor de idade deverá ser feita pelos pais ou responsáveis, que são os representantes do menor. Porém, para que a venda seja válida, é necessária, além da vontade dos pais, a autorização de um juiz.

O art. 1.691 do Código Civil determina quais os requisitos que devem ser obedecidos para que a venda seja autorizada pelo magistrado e somente após a expedição do alvará é que o negócio poderá ser feito.

Terceiro caso – quando a venda do imóvel for de pai para filho.

Nesse caso, para que não exista uma doação forjada, é necessário que todos os herdeiros e o cônjuge do vendedor, assinem a escritura pública de compra e venda.

Essa determinação está expressa no art. 496 do Código Civil e mostra que a venda sem o consentimento poderá ser posteriormente anulada.

Nota-se que, com essas determinações, o direito visa proteger as pessoas que poderão ser atingidas futuramente por uma venda sem o expresso consentimento.

O profissional que vai mediar a venda de um bem imóvel deverá estar assessorado juridicamente para que o comprador não saia prejudicado. Além disso, ao adotar as cautelas necessárias, poderá evitar qualquer tipo de responsabilização futura.

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